通常、居住用建物の場合は、家賃の１〜３ヶ月位が一般的ですが、営業用となるとその額は数十ヶ月分ということもあるようです。
貸主は、賃貸借契約が終わったときに、特別の約束がない限り建物の明け渡しを受けた後に借主から支払われた敷金を返還しなければなりません。もちろん、建物の修繕が必要な場合や家賃の滞納があれば、その額を差し引きした残額ということになります。
この場合に注意しなければならないのが、その建物の修繕の原因が借主の故意、過失（落ち度）によるものかどうかが問題になります。
こんなときは、内容証明郵便で敷金返還請求をします。
敷金返還請求は後の証拠として内容証明郵便が効力を発揮します。
それでも返してくれないときは、小額訴訟または支払督促の手続きをとることになります。
（判決要旨）
裁判所の判断は、
１）敷引き特約について「貸主と借主の利害を調整するうえで一定の合理性はある」
２）部屋の補修費は賃料から回収できる。
敷金を７５％も差し引くことは不合理で２５％を超える部分は無効である。
３）敷金２５％分の約６万円を差し引いた１７万円の返還を命じた。
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２００１年４月１日から消費者契約法が施行されました。今後は、修繕義務を一方的
に借家人に負わせる条項や原状回復義務条項は、本来家主が負担しなければなら
ない修繕義務や原状回復義務を借家人に負担させるものですから、無効となる判例が
増えてきます。
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修繕義務を一切借家人に負担させる旨の特約は、積極的に賃借人に修繕義務を課した
ものとするには特別の事情が必要であるとされており、そのような特約があるからといって、
当然に全ての修繕費用を借家人が負担する必要はありません。
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入居中はきれいに使用していて、退去時にもきれいに掃除をして明け渡し、不注意で傷を
つけたり、汚したところはない場合は通常修繕費用を負担しなければならない事情はありません。
ましてや、次の入居者を確保するために行うリフォームの費用については、退去する借家人
に負担義務がないのは当然です。敷金の返還を求めるべきです。
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畳の裏返し、表替え、畳の変色、フローリングの色落ち、家具の設置による床や
カーペットのへこみ、設置跡、タバコのヤニ、テレビや冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ
（電気焼け）、壁に貼ったポスターや絵画の跡、エアコン設置によるビス穴や跡、
クロスの変色、壁などの画鋲やピンの穴、網戸の張り替え、地震で破損したガラス、
網入りガラスの亀裂、ハウスクリーニング、消毒、浴槽や風呂釜の取り替え、カギの
取り替え等は、自然損耗にあたりますので、借家人が修理費を負担する必要はありま
せん。
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借家人がどんなに注意を払って使用していても、汚れたり、傷んだりすることは当然に
あります。畳のすりきれも、誰か使用していても自然に発生する、避けられない損傷です。
このような通常の使用によって発生したり、年月の経過によって自然に発生したりする
建物の汚れや傷みを自然損耗と呼んでいます。
自然損耗にあたる部分は、借家人に修繕義務はなく、家主が負担しなければならない
ので敷金から差し引くことはできません。
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借家人には、原則として通常の使用によって汚れたり、痛んだりした部分の修繕義務は
ありません。
不当な修繕費を敷金から差し引かれて、返してもらえない場合は、内容証明郵便、
少額訴訟などを利用して敷金の返還請求を行うとよいでしょう。
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借家人は、賃貸住宅を退去して明け渡す時には、家具やエアコンなど借家人が運び込
んだ持ち物をすべて撤去しなければなりません。これを借主の原状回復義務といいます。
また、借家人が建物内を不注意で汚したり、傷つけたりした部分があった場合（例えば、
子どもの落書き、たばこの不始末による焼けこげ）は、借主の費用で修理しなければなり
ません。
敷金３６万円 畳の取り替え等の費用を敷金から差し引き８１００円を返還した。
尚契約書には浄化槽の清掃を賃借人負担で行う旨の特約があった。
（判決）
１）修繕費用を賃借人に負担させる原状回復の特約は、特別な事情がない限り認められず、賃借人に修繕義務はない。
２）賃借人は、畳を張り替えなければならないほどの損傷を与えていない。
３）浄化槽の清掃は、修繕ではなく、その費用を特約により賃借人の負担とする事は特別の事情を要しないため、賃借人に支払義務がある。
以上により浄化槽の清掃費用を差し引いた２９万５９８９円の返還を命じた。
※３）はおかしな判決ですよね。浄化槽の清掃費をなぜ負担しなくてはいけないのか、そんな特約が認められるのか、疑問です。小額訴訟の弊害かもしれません。要調査です。
]]>敷金１４万２千円
工事内容
１）ルームクリーニング
２）畳替え・クロス張り替え
以上をおこなったとして敷金を返還しなっかった。
（判決）
１）賃借人は夫婦共稼ぎでたばこも吸わず、入居期間中賃料、公共料金等の未払いも一切なく、退去の際は普通に掃除をして引き渡した事などから、社会通念上の通常の使用をされたものと推測され、自然損耗以上にいたんでいると認めるに足りる証拠はない。
として敷金の全額返還を命じた。
]]>敷金１９万８千円 本契約には「賃借人（借主）の負担において現状に回復する」という特約があった。
工事内容
１）畳修理
２）襖張り替え
３）壁・床・天井修繕
４）クリーニング
５）玄関鍵交換
以上で３３万６８１０円の費用がかかったとして敷金を返還しなっかた。
（判決）
１）部屋の使用状態は通常使用による自然損耗しか見受けられなかった。
２）居住用の賃貸借においては、賃貸物件の使用による損耗、汚損等は賃料によってカバーされるべきものと解すべきで、その修繕を賃借人の負担とする事は、賃借人に対して新たな義務を負担させるものというべきであり、特に、賃借人がこの義務について認識し、義務負担の意思表示を明確にした事が必要である。しかし賃借人には契約締結時に何ら説明を受けていないし、もちろん意思表示も行っていないので、この特約は無効である。
以上から賃借人が負担を認めているクリーニングとかぎ交換費用を差し引き１６万１４３５円の返還を命じた。
]]>敷金２１万4千円 新築マンションの賃貸契約 約6年後に合意解除
借主の使用により46万9474円の工事代がかかり、敷金を返還しなかった。
工事内容
１）畳６畳の裏返し
２）洋間カーペットの取り替え
３）洋間・食堂・台所・洗面所・トイレ・玄関の壁と天井の張り替え
４）網入り熱線ガラス二面張り替え
５）トイレ備え付けタオルかけの取り替え
（判決）
１）洋間・食堂・台所・洗面所・トイレ・玄関の壁と天井の張り替えはカビの発生によるものであり、他の部屋には発生していない事から見ても賃借人の手入れにも問題があったと推測でき、この取り替えについては妥当である。
２）カビについては賃借人に２割程度の責任が認められ、修繕費１５万２千円のうち約３万円について負担すべきである。
以上により敷金２１万４千円から３万円を差し引いた１８万４千円について返還を命じた。