敷金返還トラブル解決ガイド

（概要）

敷金３３万4千円 本契約には「明け渡しの後の室内建具、ふすま、壁紙等の破損、汚れは一切賃借人（借主）の負担において現状に回復する」という特約があり、この条文に基づき、敷金を返還しなっかった。

（判決）

１）建物賃貸借契約に原状回復条項があるからといって、賃借人は建物賃貸開始当時の状態に回復すべき義務はない。賃貸人は賃借人が通常の状態で使用した場合に時間の経過に伴って生じる自然損耗等は賃料として回収すべきものであるから、原状回復条項は、賃借人の故意・過失、通常でない使用をしたために発生した場合の損害の回復について規定したものと解すべきである。

２）壁についた冷蔵庫の排気跡や家具の跡、畳みの擦れた跡、網戸の小さい穴については、10年近い賃借人の賃借期間から見れば自然損耗と言え、飲み物を絨毯にこぼした跡、部屋の家具の跡等については、賃借人が故意・過失または通常でない使用をしたための毀損とは認められない。

以上から入居期間中に破損した襖張り替えに要した費用1万3千円を差し引いた32万1千円の返還を命じた。

（概要）

敷金２４万円 契約は合意解除の上建物の明け渡しを終えたが、畳みの張り替え費用２４９,７８０円を請求された。本件契約には「借主は貸主に対し、契約終了と同時に本建物を現（原）状に回復して明け渡さなければならない」という特約があった。

（判決）

本件特約における原状回復という文言は、賃借人の故意、過失による建物の毀損や通常でない使用方法による劣化等についてのみその回復を義務づけたとするのが相当である。
本件においては賃借人は本件建物に居住して通常の用法に従って使用していた。
従って本件契約における原状回復には当たらないとして、敷金の全額である24万円の返還を命じた。

判例をいくつかご紹介します。

通常消耗については、特約があろうとも、ほぼ１００％、敷金は返還されていることが
はっきりとわかると思います。

判例とポイント

１）退去後に賃貸人が行った修繕にかかる損耗が、賃借物の通常の使用
により生ずる損耗を超えるものか否か。

２）損耗が通常使用によって生ずる程度を超えない場合であっても、特約により賃借人が修
繕義務・原状回復義務を負うか否か。